Calcul des tantièmes : répartir les charges de copropriété

Les tantièmes expriment la part de chaque lot dans la copropriété. Ils sont fixés par le règlement de copropriété, le plus souvent sur une base de 1 000 ou de 10 000 : un appartement de 85 tantièmes sur 1 000 détient 8,5 % des parties communes.

Cette quote-part sert de clé de répartition : elle détermine la part de chaque lot dans les charges communes. Au Maroc, le cadre est fixé par la loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis ; le règlement de copropriété de la résidence en précise l’application.

Pour un appel de fonds, la part d’un lot se calcule ainsi :

part du lot = montant de l’appel × tantièmes du lot ÷ total des tantièmes des lots appelés

Le total qui sert de diviseur est celui des lots concernés par l’appel : si un appel ne concerne qu’une partie des lots, seuls leurs tantièmes comptent.

Une résidence de 1 000 tantièmes appelle 60 000 pour des travaux de façade. Voici la part de trois de ses lots :

• lot A, 85 tantièmes : 60 000 × 85 ÷ 1 000 = 5 100 ;
• lot B, 120 tantièmes : 60 000 × 120 ÷ 1 000 = 7 200 ;
• lot C, 40 tantièmes : 60 000 × 40 ÷ 1 000 = 2 400.

Si l’appel ne concernait que ces trois lots (245 tantièmes au total), on diviserait par 245 : la part du lot A serait de 60 000 × 85 ÷ 245, soit environ 20 816,33.

Les quotes-parts tombent rarement juste. Si l’on arrondit chaque ligne séparément, la somme des parts peut différer de quelques centimes du montant appelé, et l’écart finit dans les comptes.

La méthode du plus fort reste évite ce problème : chaque lot reçoit d’abord sa part arrondie au centime inférieur, puis les centimes manquants sont attribués un par un aux lots dont la partie écartée est la plus grande. La somme des parts est alors exactement égale au montant appelé, et aucun lot ne s’écarte de plus d’un centime de sa part exacte.

Dans l’exemple à 245 tantièmes, l’arrondi ligne par ligne donne 20 816,33 + 29 387,76 + 9 795,92 = 60 000,01 : un centime de trop. Avec le plus fort reste, le lot B paie 29 387,75 et le total tombe juste.

Certaines charges ne concernent pas tous les lots de la même façon : ascenseur, entretien d’un bâtiment ou d’un escalier, parking. Lorsque le règlement de copropriété ou l’assemblée générale le prévoit, ces dépenses sont réparties entre les seuls lots concernés, selon leurs tantièmes ou selon une autre clé.

D’autres sommes ne suivent pas les tantièmes : une cotisation fixe par lot, ou une cotisation propre à chaque lot décidée en assemblée générale. L’essentiel est que la clé utilisée soit connue, écrite et appliquée de la même manière à chaque appel.

SyndicBox vérifie que le total des tantièmes des lots correspond à celui de la résidence. Un appel de fonds se répartit aux tantièmes, par la méthode du plus fort reste, entre tous les lots ou les seuls lots concernés ; il peut aussi appliquer un montant fixe par lot ou la cotisation propre à chaque lot. L’avis d’appel de chaque lot est disponible en PDF.

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